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济南仲裁公益普法行第七站——走进济南市房地产业协会

In 财务报告
on 11/15
by 佐佐
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Tags 济南新闻频道直播
作品集

  驻济20多家房地产企业的40位领导和法务人员参加对话会,其中不乏绿地、中海、碧桂园这样的一线房企,也有蓝石、三箭、鲁商置业这样的本地实力企业。

  济南仲裁委仲裁一处处长朱志恒:仲裁的优势就是专家断案,一裁终局、案件不公开审理的保密性、柔性解决纠纷,这些特点,很适合房地产业各企业选择仲裁,为己所用。

  号称史上最严的停工令,对我们企业造成比较大的影响。首先,施工单位没法开工,进而影响到我们给业主交房。业主如果想主张我们逾期交房的违约损失,会不会得到法律支持?施工单位由于各环节停工,导致他的成本增加,对他不公平,他也会对我们开发商要求提升合同价款。可我认为我们开发商不应该承担责任。专家怎么看?有没有更好的应对措施或建议?

  济南仲裁委仲裁员关川,山东省住房和城乡建设厅政策法规处调 研员,省政府法律专家库成员,长期从事住房城乡建设领域立法工作。

  最严停工令客观上符合了不可预见、不可避免、不可克服的法律要件,我个人认为,把它归为不可抗力的影响,来减轻、免除相关方的履约责任,是有道理的。但是有的停工期限很短,影响比较小,有的情况,在订立合同时就应该有预判。这些要比照合同,还要双方举证。施工企业,不仅仅是工期免责的问题,更多的是工程造价的调整,在施工合同里面,应该都有相关的约定,我的提示还是要研究或者是签订好这个合同。

  济南仲裁委优秀仲裁员苑敏,济南大学政法学院法学系主任、教授,教育部学位与研究生教育专家库专家,山东省房地产评估专家委员会委员,济南市法学会房地产法研究会副会长。任济南仲裁委仲裁员16年,在民商法、建筑法和房地产仲裁的理论和实践中,取得了大量的科研成果和仲裁成果。

  涉及到最严停工令,如果这个案子让我来仲裁,我认为适用情势变更原则。因为不可归结于双方当事人的原因更,如果是继续履行导致原有合同不公平,就允许解除合同、撤销合同,重新分配双方当事人的利益或者风险,目的是追求公平公正!

  济南仲裁委仲裁员安树军,济南市房地产业协会法律咨询专业委员会主任委员、国浩(济南)律师事务所高级合伙人。

  法院对情势变更的适用,要到高级人民法院上报、审核讨论,批准才能适用;仲裁的好处在于它适用更灵活自由,可以根据案件的实际情况,来确定是否适用。

  济南仲裁委仲裁员杨易成,山东省浙江商会副秘书长。曾任浙江省耀江房地产开发公司副总经理、济南外海房产公司总经理,山东外海置业公司总经理、山东现代投资集团公司常务副总裁,杨义成仲裁员是一位善于观察与思考的儒商,多次参加“仲裁走基层企业行”活动。

  这个事情具有普遍性,我想对房地产企业和施工企业提两点建议:一,比如说15号以后,混凝土不能拌了,停的话不是一两天。施工单位收到政府的通知,应该告知开发企业,开发企业要告知我们的购房客户因为政府环保限产的要求,以至于我施工企业的延长,这就是举证告知。

  第二个建议,各企业都面临环保问题,不能及时交工,跟开发商有争议,要承担各种各样的损失,消费者也会找开发商,会有大面积的索赔。可以依托行业组织比如协会、商会,向政府申诉反映,让政府了解体谅企业的情况,帮助你举证应对。

  济南仲裁委仲裁员赵凤梅,山东建筑大学法学院副教授,律师、对于建设工程及房地产领域的法律问题富有经验。

  举证非常重要。举证责任包括证据的保留,法律规定你以不可抗力的理由来要求免责的话,你需要进行通知,对合同履行会造成什么样的影响?另外提供相应的证明,包括你接到停工要求的文件通知,以及施工的要求、施工的记录,都要保留好。开发企业你得尽到通知和止损义务,60天内通知业主,这也是让业主有知情权,谅解逾期交房的重要措施。如果你不履行,我认为是不能免责的。

  商品房买卖合同当中没有网签的规定,首签和网签之间有一个时间过渡,恰恰在这个时间限购了,原先有资格买房的5户,现在没法买了,他们索赔。开发商是否承担责任?

  政府规定房地产公司的销售必须以网签销售为准,但是等到你具备网签条件的时候,政府又出了新的政策,这也是属于一种情势变化,我们开发企业以政府法规为准,我认为是应该免责的。

  新房第一次供暖试水,第一天第二天都没有问题,后来却造成了水淹,因为是新房人家没入住发现不了,这种损失责任应该怎么承担?

  试水有通知,程序到位,规定的事项我们都做了,这个不但不要赔,而且要免责。很多情况是因为二次装修过程中产生的变化,这种情况下开发商和物业是免责的。

  有一种情况不能免责由于我们物业或者第三方供暖过程中,瞬间的压升超过了管路,或者突然温度变化,可能由于供暖机构的值班人员不负责,监控调整不力,温度突然增高,或者温度突然下降,这个特殊情况是要物业负责任的。

  如果开发商楼面价1.9万,政府限价2.3万,企业利润就没有了,但是你要不按政府限价就网签不上,不能办,回款就不及时,企业真是面临这个难题

  关川仲裁员:商品房销售的价格申报制度,从国家到省都在推行,开发商网签或者实际签订的都应该按照这个价格来执行。

  你认为这个价格没有保证你的合理利润,和有没有达到你的预期销售价格,这是两个问题。这种预期的销售价格,是不受保护的。如果限价连你合理的利润也没有保证到,这说明当时审定的价格偏离了这个商品的价值,你可以通过申诉反映这一问题。但是其他回避的方式是不允许的。

  中海地产法务主管杨小英举证中,微信通知、短信通知、电话通知,这样的通知我们拿不到纸质的东西,微信拍个照片能否成为有效证据?在多媒体时代,我们是否自己录像,或者自己截屏管不管用?

  新媒体时代,这些电子证据要想成为无可置疑的法庭证据,最好是当时就做个“证据保全公证”。微信名字常常显示不是本人名字;支付宝支付过后,时间长了你还查不到记录了,阿里和腾讯没有义务给你提供平台证据;短信也是一样,移动电信都没有义务提供,举证责任在自己。

  对线个小时,房地产企业都是有备而来,提出的问题、展开的问题一箩筐

  济南仲裁委仲裁员苑敏教授说,今天房产企业提出的问题,不仅是行业焦点,也是社会热点,而且很多问题在诉讼和仲裁中富有前瞻性。一线房企的实践和摸索,总是先于学界的理论研究的。我们应该多多联系和了解一线企业,为仲裁理论和实践做好准备,并且把他们的问题拿到课堂上去!